相続・贈与税

不動産小口化商品について

はじめに

近年、不動産小口化商品への投資が注目されています。これは、特定の不動産を一口数万円から数百万程度の金額に小口化して販売し、その物件から得られる賃料収入や売却益を出資額に応じて購入者に分配する商品です。比較的少額から不動産投資ができ、相続対策としても人気となっています。

REIT(不動産投資信託)との比較

類似の不動産少額分散投資商品であるREITと比較していきます。

不動産小口化商品(任意組合型)

資産としての価値・・・不動産
配当に対する課税・・・不動産所得[赤字の場合、他の所得と損益通算が可]
売却に対する課税・・・譲渡所得

REIT

資産としての価値・・・有価証券
配当に対する課税・・・配当所得
売却に対する課税・・・譲渡所得

メリット

①不動産投資の側面
・マンション投資よりかなり少額で優良物件を所有できます。
・利便性が高く都心にある優良物件が多いので、比較的安定した賃貸収入や売却益が期待できます。
・不動産特定共同事業者が任意組合の代表として不動産の運営管理を行うので、購入者の手間はかかりません。

②節税効果の側面
不動産小口化商品の相続税評価は一般の賃貸不動産と同じです。現金やREITで持つより評価減や小規模宅地等の特例の適用が可能です。また現物不動産と違い口数での分割が可能なので、複数の相続人がいる場合に円滑な遺産分割や生前贈与が進めやすいです。特に年間110万円の枠内での暦年贈与を活用すれば、贈与を受けた相続人は将来発生する相続税の納税資金を貯めることができます。

デメリット

①事務負担がある
上記の表のように、配当金は不動産所得となるので毎年確定申告をしなければなりません。

②融資が使えない
現物不動産の場合はそれを担保として融資を受けられますが、この商品は共同所有のため担保として融資を受けることができません。自己資金での購入となります。

おわりに

複数の相続人がいる場合の容易で公平な財産分割を考える場合、マンション投資よりも有効な相続税対策の一つといえそうです。