相続・贈与税

マンション節税について

 

はじめに

近年、都市部の高額マンションを借入により購入することが相続税の節税対策になると注目を集めていました。
これに対し、最高裁は4月19日に「路線価による方法ではなく不動産鑑定評価額による方法で評価すべきである」という判決を下しました。
納税者敗訴となり不動産投資による節税が厳しいものとなりました。

今回の判決を受け、金額の大きな相続では相続税対策の手法やリスクの検討を今まで以上に慎重にしなくてはならなくなりました。

事案の内容と結果

平成21年 1月 被相続人が銀行借入(借入額は6億3,000万)により不動産Aを購入。

平成21年12月 被相続人が銀行借入(借入額は4億2,500万)により不動産Bを購入。

平成24年 6月 相続開始。

平成25年 3月 相続人が不動産Bを約5億1,000万円で売却。

不動産A 不動産B 合計
路線価 約2億円 約1億3,000万円 約3億3,000万円
取得価額 約8億3,700万円 約5億5,000万円 約13億8,700万円
不動産鑑定評価 約7億5,400万円 約5億1,900万円 約12億7,300万円

納税者は、不動産A・Bの相続税評価額(路線価)が相続時の借入額を下回るので、他の相続財産を含めても最終的に相続税額はゼロで申告しました。
これに対し税務署は、上記不動産については路線価による評価ではなく他の合理的な方法(不動産鑑定評価)によって評価すべきと指示しました。
その後、平成29年5月国税不服審判所の審査請求の棄却を経て、令和元年8月東京地裁、令和2年6月東京高裁、令和4年4月最高裁、いずれも納税者敗訴に終わり、納税者は相続税約2億4,000万円を支払うことになりました。

おわりに

節税と租税回避の線引きについて、今回の判決では具体的な数字で示されませんでした。
今回の事例では、路線価と実勢価格の乖離の大きさだけではなく、金融機関が融資の際に<相続税対策>と銘打っていた(相続人がその購入・借入により相続税の負担を大幅に減らすことができることを知り、期待していた)ことが、意図的な租税回避行為にあたり実質的な租税負担の不公平につながるとしたようです。

今後、相続税対策による不動産の購入については、
①早いうちに対策し
②購入目的に行き過ぎた節税以外の経済的合理性があり
③相続後早期の売却はしない、ことが重要になってくると思われます。